Loi Pinel : quel loyer maximum peut être appliqué à votre locataire ?Connaître précisément le montant du loyer que vous pouvez appliquer dans le cadre d’un investissement Pinel est assez complexe, dans la mesure où vous devez prendre en compte un certain nombre d’éléments. Sachez tout d’abord que si vous investissez en loi Pinel, vous ne pourrez pas dépasser un certain plafond de loyer (loyer maximum payé chaque mois par le locataire). C’est l’une des conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Cette condition sert la dimension sociale de la loi Pinel, permettant de limiter la flambée des loyers et aux ménages modestes de trouver facilement un toit. Avec ce plafonnement, les loyers appliqués en loi Pinel sont en général inférieur de 10 à 15% aux prix du marché.

Loyer en loi Pinel : comment le calculer ?

Les plafonds de loyer sont fixés chaque année par décret, et dépendent, d’une part, de la surface du logement, et, d’autre part, de sa situation géographique (zone Pinel).

1/Connaître la surface pondérée

La surface pondérée est le total de la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (terrasse, balcon, jardin)- à hauteur de 8m² maximum. Notez que le parking n’est pas considéré comme une surface annexe.

Exemple : vous faites l’acquisition d’un 2 pièces à Toulouse, d’une surface habitable  de 38m² avec un balcon de 8m². La surface pondérée de votre appartement est de 42m². (38 + 8/2)

2/Connaître les plafonds de loyer 2015 (prix par mètre²)

Ces plafonds dépendent de la zone géographique dans la laquelle se trouve le bien.

Les plafonds 2015, exprimés en euros par mètre carré, sont les suivants :

  • Zone A bis : 16,82€
  • Zone A : 12,49€
  • Zone B1 : 10,06€
  • Zone B2 : 8,74€

Sachez que ces plafonds sont réévalués chaque année. Entre 2013 et 2014, ils ont été valorisés de 1,20%.

3/ Appliquez la formule de calcul

Le barème de base est modulé en fonction de la surface de chaque logement selon un coefficient multiplicateur. La formule de ce coefficient est la suivante : (0,7 + 19 / S) où S est la surface pondérée du logement. Ce coefficient ne peut toutefois excéder 1,2. Ainsi, en-deçà de 38 m², le coefficient reste égal à 1,2. Retenez que plus la surface du logement est réduite, plus le plafond de loyer au m² est élevé, jusqu’au seuil des 38m2.

Au final, le loyer maximal que vous pourrez appliquer correspond à la formule suivante : surface habitable +(surface des annexes /2)] * prix de location au m2 selon la zone * coefficient multiplicateur

Exemple :

  • Revenons sur votre 2 pièces acquis à Toulouse (zone B1). Le coefficient multiplicateurest le suivant :  (0,7 + [19 / 42]) = 1,15.
  • Le loyer maximal autorisé sera de : [38 + (8/2)] *10,06 * 1,15 = 485€



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